Тетяна Бойко, Станіслава Міхєєва спеціально для Дзеркала тижня
Приблизно половина українців мешкають у багатоквартирних будинках. Багато хто купив квартиру самостійно, комусь вона дісталась у спадок, але більшість набули права власності шляхом приватизації. При цьому, отримавши у власність квартиру, кожен громадянин став одночасно співвласником усього будинку. Адже і прибудинкова територія, і допоміжні приміщення, і технічне обладнання, і приміщення загального користування (східці, ліфти, підвали, горища) опинилися у їхній спільній власності.
Проте чи знають про це самі власники?
Недарма нам, українцям, приписують приказку "моя хата скраю — нічого не знаю". Для більшості наших сусідів єдина територія, за яку вони відповідають, починається й закінчується на порозі їхньої квартири. Решта — коридор, сходові клітки, двір — то вже справа когось іншого. Найчастіше "відповідальним" призначають ЖЕК або міського голову.
На жаль, це — міф, який слід якомога швидше розвіяти.
Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду" прийнято ще в далекому 1992 р. Відповідно до ч. 2 ст. 10 цього Закону, власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою. У законі з самого початку було визначено, що усі співвласники зобов'язані вносити свою частку в загальні витрати, пов'язані з утриманням будинку та його території.
Такий підхід до права власності в багатоквартирному будинку остаточно закріпився в законодавстві у 2004 р., з набуттям чинності новим Цивільним кодексом. У ч. 2 ст. 382 кодексу йдеться про те, що власникам квартир у багатоквартирних будинках належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир.
Таким чином, уже багато років громадяни, що мають у приватній власності квартиру, є одночасно і співвласниками цих будинків.
Хто ж тоді відповідає
за будинок?
Відповідь коротка й проста — власник. Конституція України
(ч. 3 ст. 13) каже, що власність зобов'язує. Цивільний кодекс
(ч. 4 ст. 319 і ст. 322) підтверджує, що тягар утримання майна покладається на власника. Тож у нашому випадку відповідають за багатоквартирний будинок усі його співвласники.
Якщо у кожного будинку є власник, чому ж тоді стан більшості будинків сьогодні наближається до критичного?
Ситуація в Україні справді вражає. З огляду на кількість співвласників багатоквартирного будинку, вони просто не завжди можуть дійти згоди щодо долі своєї власності. Крім того, в будинках, у яких немає об'єднання співвласників (ОСББ), для прийняття будь-якого рішення щодо спільного майна необхідна
одностайна згода всіх співвласників, а цього практично неможливо досягти.
Чи можна
змінити ситуацію?
Так, в Україні вже понад 10 років діє Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". Він дає співвласникам, які об'єдналися в ОСББ, дійовий механізм для прийняття спільних рішень більшістю голосів.
Проте динаміка створення ОСББ в нашій країні повільна. Якщо у 2003 р. налічувалося близько 3 тис. ОСББ, то на сьогодні їх чисельність ледве сягнула 17 тис. будинків.
У грудні 2013 р. до Верховної Ради потрапили два законопроекти — №3793 "Про відносини власності у багатоквартирному будинку" та №3669 "Про особливості управління багатоквартирними будинками". Враховуючи складну політичну ситуацію в країні, у серпні 2014 р. їм на заміну прийшов новий урядовий проект закону — №4463а "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", що підтримав та об'єднав більшість ініціатив попередніх двох законопроектів. Незважаючи на величезну підтримку громадськості, розглянути проект у сесійному залі не встигли.
Що ж нового пропонує нам законопроект?
Перш за все, він спрямований на врегулювання питань ефективного управління співвласниками багатоквартирним будинком. Проектом запропоновано дійовий механізм прийняття рішень співвласниками щодо утримання та управління спільним майном. Чітко визначено всі права, обов'язки й зобов'язання власників квартир щодо спільного майна. Окрім того, вносяться зміни до закону про ОСББ, які спрощують створення і діяльність об'єднань.
Необхідність прийняття такого закону зумовлюється тим, що мешканцям час нарешті усвідомити: ніхто, крім них самих, не відповідає за їхнє майно (будинок). Тільки вони самі мають право і мусять вибирати форми управління своїми будинками (самостійно, через ОСББ або управителя). Співвласник має бути впевненим, що від обслуговуючої організації (ЖЕКу) чи управителя він може відмовитися в будь-який момент, якщо якість послуг його не влаштовуватиме. Кожен власник має право знати, куди йдуть сплачені ним кошти, і може вимагати звітності за них.
Сподіваємося, що з обранням нового складу Верховної Ради вкрай важливий для кожного мешканця багатоквартирного будинку законопроект буде прийнято без зволікань.
Основні "заповіді" для співвласника багатоквартирного будинку
1. Обирай спільно з іншими співвласниками форму управління будинком.
Оскільки саме співвласники несуть відповідальність за своє спільне майно, то тільки вони мають право вирішувати питання управління їхнім будинком.
2. З обраним виконавцем чи надавачем послуг укладай відповідні договори.
Кожен договір повинен відповідати чинному законодавству, мати всі істотні умови та необхідні реквізити. В договорі обов'язково мають бути прописані термін його дії, предмет виконання робіт чи надання конкретних послуг, права і обов'язки сторін, ціна послуги та відповідальність за неякісно надані послуги. За згодою сторін, договір може містити й інші, додаткові умови.
3. Колективно розпоряджайся спільним майном будинку, але не діли його.
Допоміжні приміщення (комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні й технічні приміщення) і прибудинкова територія багатоквартирного будинку перебувають у спільній сумісній власності всіх власників квартир будинку. Але важливо, що з цього спільного майна не можна виділити окрему частку для конкретного співвласника.
4. Навчися приймати спільні рішення правильно.
Співвласники матимуть можливість приймати спільні рішення більшістю голосів навіть без створення ОСББ. Для цього у проекті закону виписано чітку процедуру зборів співвласників. Збори може ініціювати група, щонайменше, із трьох співвласників. Рішення вважатиметься прийнятим, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом становить понад 75% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. При цьому дозволяється впродовж
20 календарних днів провести письмове опитування серед співвласників, які не були присутні на зборах. У підсумку рахуються голоси, зібрані як під час зборів, так і під час опитування.
5. Навчися чітко виконувати рішення зборів співвласників будинку.
Рішення, прийняті зборами співвласників відповідно до закону, є обов'язковими для всіх, навіть для тих співвласників, хто голосував проти, не був присутній на зборах, не брав участі в опитуванні чи набув права власності на квартиру або нежитлове приміщення після прийняття такого рішення.
6. Вимагай дотримання своїх прав щодо доступу до публічної інформації.
Кожен співвласник повинен мати право отримати інформацію про технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку, умови його утримання та експлуатації, витрати на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та доходи, отримані від його використання. Крім того, для успішного прийняття спільних рішень співвласнику багатоквартирного будинку вважливо мати інформацію про власників та площу інших квартир і нежитлових приміщень у будинку. Даний законопроект саме й містить норми, які забезпечать співвласникам право доступу до такої інформації.
7. Виконуй зобов'язання щодо належного утримання спільного майна у багатоквартирному будинку.
Ми вже говорили про те, що саме власник несе відповідальність за своє майно. Тому співвласники багатоквартирного будинку повинні забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна будинку, а також належне його технічне обслуговування, а у разі необхідності — проведення поточного і капітального ремонту. Звичайно, самостійно забезпечити все це співвласникам дуже складно, навіть за умови прийняття такого спільного рішення. На допомогу можуть прийти ОСББ, управителі або інші обслуговуючі організації, які на договірних засадах візьмуть на себе турботи за стан та утримання будинку. Обов'язком співвласника у такому разі буде вчасно оплачувати надані послуги.
8. Забезпечуй своєчасну оплату на утримання багатоквартирного будинку.
Кожен співвласник сплачує свою частку, яка пропорційна площі приміщень, що перебувають у його власності. Від своєчасної оплати внесків кожним співвласником залежить безперебійне забезпечення будинку всім необхідним.
9. Відшкодовуй збитки, завдані майну інших співвласників чи спільному майну мешканців будинку.
Ви маєте право вимагати компенсацію не тільки за шкоду вашому особистому майну, а й тоді, коли завдано збитків спільному майну власників будинку.
10. Дотримуйся чистоти в місцях загального користування, адже, наприклад, той-таки під'їзд перебуває у співвласності мешканців будинку. Та й, взагалі, не варто смітити ні у під'їздах чи ліфтах, ні на вулицях.
Що нам дасть новий закон про особливості права власності у багатоквартирному будинку?
Насамперед, ми отримаємо можливість максимально проявляти своє волевиявлення щодо питань управління багатоквартирним будинком (демократизація відносин у житловій сфері).
По-друге, відповідальність за неналежне утримання будинку не перекладатиметься на когось, адже передусім за своє спільне майно відповідають самі співвласники будинку (або організації чи особи, котрим було передано співвласниками право на утримання будинку).
По-третє, має зникнути монополія ЖЕКів на утримання будинків, натомість з'явиться конкурентний ринок для компаній, котрі надаватимуть послуги з утримання багатоквартирних будинків на договірній основі. Це, своєю чергою, сприятиме збільшенню кількості робочих місць та розвитку економії.
Вишенька на торті — енергоефективність
Коли можна буде без перешкод приймати спільні рішення щодо долі власного будинку, то власники за бажання (а, з огляду на рахунки за комунальні послуги за останній місяць, таке бажання вже назріло) зможуть легко впроваджувати енергоощадні заходи у своїх будинках. Попит українців на енергомодернізацію стимулюватиме інтерес інвесторів та кредиторів, які допоможуть реалізовувати енергоефективні проекти у багатоквартирних будинках. Це наш шлях до економії енергоресурсів на 40—60% та незалежності від поставок російського газу.
Сподіваємося, що новоспечені парламентарії не стануть відкладати у далекі шухляди реформування в житлово-комунальній сфері, і закон набере чинності з першого дня нового, 2015 р.
Тетяна Бойко, Станіслава Міхєєва спеціально для Дзеркала тижня