З осені 2010 року громада ОСББ з різних куточків України вимагала від влади вирішити проблеми, які «сніговим клубком» накопичувалися у тих, хто взяв відповідальність за утримання власного житла. На виконання доручення Президента Уряд підготував законопроект № 8474 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо ОСББ». Після року «гуляння» в стінах Кабінету Міністрів та Верховної Ради, численних спроб спотворити його зміст, 5 березня 2012 року поіменним голосуванням проект Закону було прийнято у другому читанні та в цілому. На щастя, боротьба громадських активістів виявилася не марною - народні депутати відхилили найбільш «шкідливі» для ОСББ поправки та прийняли ряд норм, які дозволять спростити життя  мешканців будинків з ОСББ.

Так, новим законом скасовано штучний поділ власників приміщень у багатоквартирному будинку, де створено ОСББ, на повноправних "членів" і неповноправних "не членів" об'єднання через усунення категорії членства в ОСББ. Відтепер усі рішення в багатоквартирному будинку прийматимуть співвласники. До цього участь особи в ОСББ не була невід'ємною від її права власності на квартиру (нежиле приміщення) в будинку. Відповідно, співвласник міг бути чи не бути членом ОСББ у своєму будинку.  У зв’язку із цим виникало джерело напруження у стосунках між співвласниками. З одного боку, співвласники, які не є членами ОСББ, безпідставно вважали, що на них не поширюються прийняті об'єднанням рішення, а з іншого – є багато прикладів, коли ОСББ неправомірно відмовляли у прийнятті співвласника в члени ОСББ чи встановлювали захмарні внески для вступу в  ОСББ, чим позбавляли його можливості брати участь у загальних зборах і впливати на прийняття рішень в ОСББ.

Порядок створення ОСББ не змінився. Законом лише визначено, що установчі збори об’єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках скликаються після отримання правовстановлюючих документів більшістю власників жилих та нежилих приміщень. Така норма дозволить уникнути конфліктних ситуацій, коли забудовник свідомо не видавав свідоцтва на право власності інвесторам, доки не створить «кишенькового» ОСББ з числа перших підконтрольних власників (часто – своїх родичів).

Закон не забороняє створювати одне ОСББ на кількох будинках. У такому ОСББ правомочність зборів та результати голосування визначаються окремо щодо кожного будинку.

У великих будинках досить складно зібрати кворум на загальних зборах. Для вирішення цієї проблеми визначається, що за відсутності кворуму, необхідного для прийняття рішень, правління може призначити письмове опитування співвласників.

Законопроект має розв'язати ще одну проблему, яка існує сьогодні. Попри те, що більшість приміщень у будинках вже давно знайшли своїх законних власників (у власності держави чи територіальної громади залишися лише неприватизовані квартири), самі будинки, переважно, числяться "на балансі" у комунальних підприємств, які здійснюють (-вали) їхнє обслуговування. Завдяки цьому більшість органів місцевого самоврядування безпідставно досі вважає себе власником таких будинків і розпоряджається на власний розсуд чужим майном – продає чи здає в оренду підвали, горища тощо. Для того, щоб управляти будинком, ОСББ досі повинно було «прийняти його на баланс» (по факту – на позабалансовий рахунок), а до того формально нібито не могло здійснювати управління багатоквартирним будинком. Внаслідок цього окремі органи місцевого самоврядування чи комунальні підприємства усіляко перешкоджали та зволікали із передачею будинку "на баланс" ОСББ.

Закон 8474 вирішує проблему «балансоутримання». «Балансоутримання» стосовно ОСББ замінено на більш відповідний термін «управління будинком» і передбачено, що  з моменту державної реєстрації управління спільним майном у багатоквартирному будинку здійснює об’єднання через свої органи управління. Органи місцевого самоврядування у тримісячний строк з дня державної реєстрації об’єднання забезпечуватимуть передачу йому технічної документації багатоквартирного будинку, включаючи акт прийняття в експлуатацію, технічний паспорт і плани інженерних мереж.

Також передбачається, що за рішенням загальних зборів функції управління спільним майном у багатоквартирному будинку можуть бути передані, всі або частково, управителю або асоціації. Форму управління можна змінити в будь-який час рішенням загальних зборів.

В умовах відсутності конкурентного середовища серед виконавців послуг та низької платіжної дисципліни споживачів, органи влади та підприємства монополісти  намагаються перекласти проблеми дійсних виконавців послуг на  ОСББ, в т.ч. через визнання у судовому порядку ОСББ виконавцем певних житлово-комунальних послуг. При цьому не враховується, що ОСББ не є господарюючим суб'єктом, саме як юридична особа житлово-комунальних послуг не споживає, а кошти ОСББ формуються за рахунок внесків співвласників – споживачів.

В умовах відсутності конкурентного середовища серед виконавців послуг та низької платіжної дисципліни споживачів, органи влади та підприємства монополісти  намагаються перекласти проблеми дійсних виконавців послуг на  ОСББ

Споживачі у будинках, де не створено ОСББ, опиняються в більш вигідній ситуації порівняно із тими, які створили ОСББ. Вони змушені сплачувати пеню за несвоєчасну оплату послуг, в будинках ОСББ підприємства-монополісти припиняють надання послуг всім споживачам, а не лише боржникам тощо. У деяких містах органи соціального захисту відмовляються відшкодовувати пільги та субсидії, доки ОСББ не  затвердить чи погодить визначений загальними зборами розмір внесків та платежів на утримання будинку та прибудинкової території. 

Завдяки прийнятому Закону ці проблеми повинні бути вирішені.  По-перше, гарантується право ОСББ визначати управителя або виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з яким (якими) усі співвласники укладають відповідні договори. По-друге, прямо визначається, що об'єднання оплачує холодну та гарячу воду, теплову та електричну енергію, природний газ, комунальні послуги (централізоване постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізоване опалення, вивезення побутових відходів) та послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій за цінами (тарифами), встановленими для населення.

3 метою надання громадянам пільг та обчислення розміру субсидій на оплату житлово-комунальних послуг, плата за послуги з утримання будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, газо- та електропостачання, опалення, вивезення побутових відходів визначається виходячи із внесків та платежів, що сплачуються власниками об'єднанню на такі цілі.

Певний прогрес зроблено у вирішенні «земельної проблеми» для ОСББ. Адже лише 5 % ОСББ в Україні отримали у власність земельну ділянку багатоквартирного будинку. Деяким ОСББ, які за власні кошти виготовили усю необхідну для землевідведення документацію, органи місцевого самоврядування пропонують отримати ділянку в оренду.  Відтепер об’єднання співвласників багатоквартирного будинку за клопотанням загальних зборів отримуватиме земельну ділянку, на якій розташовано багатоквартирний жилий будинок, належні до нього будівлі, споруди а також прибудинкову територію, безоплатно  у власність або постійне користування.

Звичайно, новий Закон не вирішить усіх проблем ОСББ – потрібно ще змінити деякі підзаконні нормативно-правові акти, внести зміни до інших законів (одним із найбільш нагальних невирішених питань залишається доступ до інформації про співвласників багатоквартирного будинку), але головне – це практичне застосування.

Що врешті-решт підпише Президент?

У процесі підготовки текст законопроекту всупереч регламенту Верховної Ради постійно змінювався, під час голосування у сесійній залі було, як мінімум, два різних варіанти законопроекту,  а зміст інформаційного повідомлення на сайті ВРУ не відповідає стенограмі засідання та хроніці голосування. Тому є всі підстави для занепокоєння щодо збереження тексту, підтриманого народними депутатами.

Перш за все, ідеться про поправку № 48 народного депутата Майбороди, яка говорить, що "якщо протягом двох тижнів після оприлюднення рішення загальних зборів до правління об’єднання не надійшло звернень співвласників про незгоду з прийнятим рішенням, таке рішення вважається прийнятим за згодою всіх співвласників". Ця пропозиція є безглуздою і незрозумілою для застосування, та  загрожувала тим, що прийняття будь-яких рішень в ОСББ було б заблоковане. Адже  ОСББ створюється заради прийняття рішень в умовах відсутності згоди усіх співвласників, якої, по суті, вимагала поправка. На щастя, вона двічі ставилася на голосування та не була підтримана.

Так само ні з першої, ні з другої спроби не була прийнята поправка № 52 народного депутата Майбороди, яка пропонувала зберегти існуючу проблему з передачею будинку "на баланс" ОСББ. Хоча поняття "балансоутримання" усувалося, «передача будинку в управління» повинно було здійснюватися в "порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України". Фактично це консервувало стару проблему і знову ставило ОСББ в залежність від того, чи захоче хтось йому "передати в управління" будинок. Тож дуже добре, що ця поправка також провалилася.

Таким чином, Україна отримала новий, досить непоганий, закон про ОСББ. Але остаточне рішення залишається за Президентом.

Публікація підготовлена в рамках проекту Громадянської мережі ОПОРА  „Житлова реформа очима громадськості” за сприяння Міжнародного фонду „Відродження” спеціально для журналу „Житлово-комунальне господарство України”.