Громадські активісти відстояли деякі позитивні норми законопроекту №8474 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо ОСББ». Але святкувати перемогу ще зарано.
ОСББ. Комітетські хроніки. Частина 1
Нарешті з’явилася довгоочікувана версія законопроекту №8474 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо ОСББ», яка має бути винесена на друге читання. Розглядали законопроект на засіданні Комітету ВРУ з питань будівництва, містобудування, ЖКГ і регіональної політики 7 грудня 2011 року за участі громадських організацій.
Що хорошого є в законопроекті
Найбільшим досягненням законопроекту є позбавлення ОСББ «ярлика» «виконавця послуг». Зокрема, врегульовуються питання самостійного забезпечення об'єднанням своїх потреб в утриманні й експлуатації будинку, а також стосунків з виробниками і виконавцями житлово-комунальних послуг. Усуваються норми і терміни, які не узгоджуються зі статусом ОСББ як неприбуткової організації, зокрема, термін «господарська діяльність» ОСББ замінюється терміном «господарче забезпечення діяльності не господарюючих суб’єктів», прибирається ідея укладення договорів між ОСББ та мешканцями про надання послуг. Законопроект чітко визначає, що ОСББ повинні сплачувати за холодну та гарячу воду, теплову та електричну енергію, природний газ, комунальні послуги та послуги з утримання будинків за цінами (тарифами), встановленими для населення. Послуги з електро- та газопостачання надаються на підставі індивідуальних договорів між співвласниками та підприємствами-монополістами. Передбачено, що пільги та субсидії на оплату житлово-комунальних послуг поширюються на внески (платежі) співвласників, що сплачуються в ОСББ.
Наступне велике досягнення – це заміна поняття «член» ОСББ на «співвласник». Це дозволить уникнути маніпуляцій як з боку правління ОСББ, від волі якого залежить «прийняти» чи не «прийняти» співвласника в члени ОСББ, і тим самим дозволити йому брати участь у прийнятті рішень щодо свого майна (особливо актуально для новобудов), так і недобросовісних власників, які не хочуть сплачувати внески. Також передбачено, що державна реєстрація об'єднання (асоціації) здійснюється безоплатно.
Що втратилося після першого читання
Прикро, що зникли всі зміни до Цивільного кодексу. Зокрема, норма про те, що земельна ділянка під багатоквартирним будинком входить до переліку майна, яке в силу закону, без будь-яких додаткових формальних дій, визнається спільною власністю власників приміщень у багатоквартирному будинку. Знову в законі «Про ОСББ» виникла норма про те, що ОСББ ліквідовується у разі фізичного знищення або руйнування житлового комплексу. Таким чином, співвласників позбавили права власності на земельну ділянку. Пропала позиція про те, що власники житлових і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку як співвласники спільного майна мають рівні права і обов'язки.
Окрім цього, повернулося поняття «балансоутримання», яке не відповідає реальним функціям, які виконує ОСББ. Оскільки йдеться про управління багатоквартирним будинком, то потрібно лише змінити термінологію (але ця плутанина створює безліч перешкод для ОСББ).
Що не враховано
Поза увагою залишилася проблема доступу до інформації про співвласників багатоквартирного будинків. А саме, забезпечення можливості для співвласника будинку на підставі письмового запиту отримувати з Державного реєстру речових прав інформаційну довідку з переліком власників квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку .
Які з`явилися загрози
Редакція Земельного кодексу погіршилася ще більше. Зокрема, стаття 42 звучить наступним чином: „земельні ділянки державної або комунальної власності, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди в межах прибудинкової території передаються у користування юридичним особам, які здійснюють управління цими будинками”. Тобто, отримати в користування земельну ділянку може не лише ОСББ, а й управитель (!). Власність ні для співвласників, ні для ОСББ не передбачена.
Виникла норма про те, що якщо протягом трьох місяців після здачі будинку в експлуатацію співвласники не створять ОСББ, забудовник самостійно визначає управителя для цього будинку (читай – свою ж дочірню компанію).
Як проходило обговорення в Комітеті
Засідання відбувалося на подив демократично. На обговорення було запрошено представників громадських організацій: Тетяну Бойко, Громадянська мережа ОПОРА; Вікторію Погорєлову та Дмитра Левицького з Інституту місцевого розвитку, Олексія Кучеренко та Михайла Березовчука зі Спілки власників житла України та інших. Питання законопроекту №8474 розглядалося першочергово.
Заступник голови Комітету ВР України з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства та регіональної політики Ігор Лисов повідомив усім присутнім, що на адресу Комітету надійшов лист від Мінрегіону з наполегливим проханням не зіпсувати редакцію першого читання. Депутат зазначив, що такий тон є неприпустимим для спілкування і щоб Мінрегіон пам’ятав, що законопроект вже є власністю Комітету. Також голова Комітету повідомив, що отримав лист від міського голови міста Львова – резолюцію Форуму ОСББ, підтриману більш ніж 70 НГО та 800 ОСББ.
«Частина вимог з резолюції не може бути підтримана, мова йде про отримання з Держреєстру інформації про співвласників, закріплення земельної ділянки в складі майна співвласників. Незрозумілою є позиція – чому ОСББ не має ліквідовуватися у випадку руйнування будинку?» - не розуміє пан Лисов. Та, вислухавши аргументи громадських активістів по цьому питанню, перший заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України Олександр Аліпов запропонував депутатам піти назустріч людям та віддати земельну ділянку багатоквартирного будинку співвласникам.
Подальше комітетське обговорення проходило у форматі "громадськість говорить – народні депутати слухають".
У своєму виступі керівник житлово-комунальних програм ГМ ОПОРА Тетяна Бойко говорила про землю, прибудинкову територію та про застарілість терміну «балансоутримання». «Повний нонсенс, коли будинок має одного власника (співвласників приміщень), а земля – іншого. Сьогодні ми не є повноцінними власниками, а «недовласниками». Справжня цінність – це земля, а не квартирні метри повітря. Власність на приміщення повинна бути похідною від власності на землю, як це є в розвинутих країнах. Тому необхідно повернути зміни до Цивільного кодексу, де закріпити земельну ділянку в складі спільного майна будинку, а також у Земельному кодексі зазначити, що земля належить співвласникам. Якщо ж будинок зруйнується, люди матимуть у власності землю і зможуть розпочати на ній нове будівництво. Передавати прибудинкову територію в користування управителям є неприпустимим. Друге – «балансоутримання». Саме це поняття є совковим і архаїчним. Як може майно, яке є власністю співвласників «перебувати на балансі» сторонньої особи? – дивується пані Бойко. - Чому ця стороння особа має вирішувати, чи дозволити власникам розпоряджатися своїм майном? Нічого, окрім корупційних годівничок, поняття «балансоутримання» не несе. У законі «Про ОСББ» необхідно зазначити, що будинок знаходиться в управлінні ОСББ з моменту його утворення. А передавати треба технічну документацію, а не будинок «на баланс». Третє. Неприпустимою є норма, яка виникла між першим і другим читанням, – дозволити забудовнику, якщо протягом місяців власники не створять ОСББ, визначати управителя для цього будинку. Ідея, може й не погана. Але на практиці з`являться тільки нові «Голосіївські фортеці». Забудовник буде призначати свою ж керуючу компанію, а власники потраплять до неї в рабство. Крім суспільної напруги, дана ідея нічого не принесе. ЇЇ необхідно вилучити. І наостанок – можливість отримання з Держреєстру інформації про співвласників, що є надзвичайно важливим моментом при створенні ОСББ. Бо як тоді правильно зібрати кворум? Тому ми будемо відстоювати цю норму. Як не у цьому, то в іншому законопроекті».
Олексій Кучеренко, голова Спілки власників житла, наголосив на неприпустимості прийняття порожніх норм. «Вдруге до питання ОСББ ніхто повертатися не буде, це буде псевдо-вирішення проблем. Без системних докорінних змін реформи не буде», - переконаний голова.
Вікторія Погорєлова (Інститут місцевого розвитку) запропонувала повернути всі норми Цивільного Кодексу, які були у першій редакції. Мовляв, це узгоджена позиція всіх центральних органів виконавчої влади.
З усіх виступів народних депутатів потрібно відзначити виступ Віктора Матчука. "Добрий чи поганий законопроект? Якщо у ньому вирішуються проблеми, які гальмують розвиток ОСББ, то значить добрий, якщо ні – то поганий. Самозабезпечення є, поширення пільг і субсидій на внески в ОСББ є, ціни на житлово-комунальні послуги для ОСББ як для населення є. І це добре. Не вирішено питання землі та "балансоутримання". Це погано. Давайте зберемося у наступний понеділок (12 грудня) і відпрацюємо ці питання ще раз", - запропонував народний депутат.
Що далі?
Прийняли рішення повернути зміни до Цивільного кодексу та розв`язати ряд проблемних питань. Тому було вирішено продовжити засідання Комітету у понеділок 12 грудня 2011 року об 14:00 разом з громадськістю, щоб розглянути найбільш дискусійні питання – земельні відносини, «балансоутримання», управління в нових будинках. Заступник голови Комітету ВР України з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства та регіональної політики Ігор Лисов у підсумковому слові звернувся до громадськості з проханням підготувати серйозну аргументаційну базу на захист позиції - земельну ділянку багатоквартирного будинку варто віддати у власність співвласників.