Неефективна напіврадянська система управління житловим фондом в Україні призвела до того, що кожен  третій багатоквартирний будинок перебуває в аварійному стані, на 40 % зношені внутрішньобудинкові мережі, а багатоквартирні будинки споживають 30–45% (за різними оцінками) від усіх енергоресурсів житлово-комунальної галузі.

Розвиток ринку управління багатоквартирними будинками передбачає наявність попиту у вигляді організованих споживачів та пропозиції в особі управителів. Суть ринкової моделі полягає у тому, що споживачі самостійно можуть обирати кращого з-поміж управителів (того, хто запропонував найкращий набір послуг за найнижчими цінами). Історично у більшості міст України склалося так, що досить мало ОСББ і мало управителів.

Хто такий організований споживач?

Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку. Згідно з Цивільним кодексом України (ЦКУ), розпорядження таким майном здійснюється за згодою всіх співвласників. У малих будинках  з невеликою кількістю квартир це достатньо легко втілити у життя, але домовитися всім співвласникам у дев’ятиповерхівці – досить проблематично. У такому випадку механізмом прийняття управлінських рішень в умовах спільної власності є ОСББ. Головна мета створення ОСББ – легітимне прийняття спільних рішень щодо спільного майна. При цьому правовий режим власності не змінюється – ОСББ не стає власником квартир, нежилих приміщень, спільного майна у будинку, ОСББ не є і не може бути виконавцем житлово-комунальних послуг. На жаль, на практиці виникає безліч непорозумінь щодо природи, статусу та ролі ОСББ на ринку.  Часто неправомірно органи місцевої влади та деякі органи виконавчої влади від ОСББ вимагають не лише погоджувати чи затверджувати встановлені загальними зборами внески, а й ставати виконавцями житлово-комунальних послуг (профільне Міністерство з питань житлово-комунального господарства України у листі №7/15-4687 від 26.04.2011р., чітко роз’яснило, що ОСББ не є виробником або виконавцем житлово-комунальних послуг відповідно до Закону України «Про житлово-комунальні послуги»!). ОСББ – це представник споживачів житлово-комунальних послуг. Власне, - ті самі споживачі,  лише організовані. Головна суть ОСББ – це врегулювання конфліктів між самими співвласниками квартир у будинку самостійно з урахуванням демократичних процедур. Незаконна вимога до ОСББ щодо затвердження тарифів на виконання послуг, та  вимога визнати себе «виконавцем послуг», ставить під загрозу всю діяльністю ОСББ та компрометує ідею самоорганізації співвласників.

Прийняття рішення щодо визначення форми управління спільним майном житлового комплексу віднесено до компетенції загальних зборів ОСББ. При цьому форма управління може  бути  змінена у будь-який час в установленому цим Законом порядку.

Форми управління спільним майном багатоквартирного будинку

Законодавство визначає три форми управління спільним майном:

  • управління неподільним і загальним  майном  через  статутні органи об’єднання;
  • передача всіх  або  частини функцій по управлінню неподільним і загальним  майном  житлового  комплексу  юридичній  особі   у відповідності з договором;
  • делегування визначених  статутом  повноважень  по  управлінню неподільним і загальним майном житлового комплексу асоціації.

Багатоквартирний будинок – досить складний інженерний об'єкт, комплекс нерухомого майна, місце проживання великої кількості людей, тому його утримання у належному технічному і санітарному стані вимагає значних зусиль. В Україні переважна більшість ОСББ використовує перший варіант, рідше – третій.  Варто зазначити, що при цьому ОСББ не є господарюючим суб'єктом, не надає послуг співвласникам, а здійснює «господарче забезпечення не господарюючого суб’єкта» (самозабезпечення), оскільки самостійно забезпечує потреби співвласників в утриманні будинку та прибудинкової території, інколи – водо- та  теплопостачанні. Переважно, самозабезпеченням ОСББ займаються не з причин економічної вигоди, а скоріше  – через безвихідь.

Через відсутність економічного підґрунтя для своєї діяльності, в Україні практично немає управителів на кшталт менеджерів, які працюють у європейських країнах. У світовій практиці управління багатоквартирними будинками найчастіше застосовується підхід, при якому співвласники приймають управлінські рішення у рамках створеного ними об’єднання –юридичної особи, а виконання рішень делегується професійній організації – управителю на підставі договору.  85–90% ОСББ залучають управителя.

Досвід різних країн засвідчує, що вартість послуг управителя може складати 6–8% у структурі витрат на утримання будинку, тоді як доля адміністративних витрат в об’єднанні, в якому управління здійснюється через статутні органи, може досягати 18–20%. Західний підхід до управління багатоквартирними будинками можна вважати кращим, адже управління здійснюється на професійному рівні, якість послуг відповідає запитам і можливостям співвласників,  при цьому дотримуються демократичні норми ухвалення управлінських рішень власниками житла.

Хто такий управитель?

Відокремлення управління багатоквартирними будинками у самостійний вид діяльності сприяє збільшенню пропозицій з боку професійних керівників і формуванню конкурентного ринку, розвитку малого та індивідуального підприємництва у сфері управління житлом.

Суть роботи управителя полягає в тому, що він  має бути відповідальним перед споживачем за надання всіх (чи, принаймні, більшості) житлово-комунальних послуг. Мова йде не про те, що управитель повинен сам виробляти всі послуги, а про те, що він повинен нести юридичну відповідальність перед споживачем за їх якість. Покладання на управителя такої відповідальності є найкращим для нього стимулом контролювати виробників відповідних послуг, адже, якщо управитель «зловив гаву» і не зафіксував відхилення якості послуг від нормативних показників, коли вони почали надаватися мешканцям будинку, – саме він відповідатиме перед споживачами і не зможе перекласти вину на виробника. Якщо ж зафіксував – зможе отримати від виробника відшкодування.

Основними принципами роботи управителя у світовій практиці є пооб’єктність та орієнтованість на замовника.

Принцип пооб’єктності полягає у тому, що управління здійснюється стосовно кожного окремого багатоквартирного будинку, як самостійного об’єкту управління з урахуванням його технічного стану, ступеня  його благоустрою, стану земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, з елементами благоустрою та озеленення на основі цілей, що було визначено власниками приміщень конкретного будинку. У Польщі й у деяких інших країнах, керуючи фінансовими потоками замовника, управитель не змішує власні кошти з коштами об’єднання, не використовує кошти замовника для витрат на користь іншого замовника, оберігає фінанси замовника від непередбачуваних негативних ситуацій. Кошти об’єднань управитель зберігає на окремих банківських рахунках і розпоряджається ними відповідно до умов договору. Орієнтована на клієнта діяльність управителя характеризується тим, що вона спрямована на задоволення запитів власників житла як клієнтів, інтереси яких представляє об’єднання. Управитель діє у рамках повноважень, встановлених договором управління, звітуючи перед співвласниками у встановленому законом і договором порядку.

Відносини між споживачами та управителем

У деяких державах Східної Європи й Прибалтики власники приміщень в багатоквартирному будинку мають право не створювати об’єднання –  юридичну особу, а укладати на однакових для всіх власників у будинку умовах загальний договір з управителем. У такому разі органом, відповідальним за ухвалення рішень, є загальні збори cпіввласників, а управитель готує свої пропозиції для розгляду і затвердження загальними зборами співвласників. За цієї моделі стосунків першою постає проблема скликання  та легітимності проведення загальних зборів. Адже одна квартира може мати кілька співвласників, а один власник може володіти кількома квартирами, тому кількість квартир і співвласників не співпадає.

Практика роботи управителів, які працюють безпосередньо із співвласниками демонструє, що для них краще мати у якості партнера юридичну особу – об’єднання та взаємодіяти з його правлінням. Нерідко управителі самі пропонують власникам приміщень у багатоквартирних будинках створити об’єднання, й інколи навіть висувають це у якості умови укладення договору, роз’яснюючи переваги самоорганізації, сприяють в організації та реєстрації об’єднання.

При залученні управителя, управлінські функції розподіляються між ним та об’єднанням наступним чином.

Об’єднання забезпечує участь власників приміщень в управлінні багатоквартирним будинком, відповідаючи за:

  • узгодження інтересів cпіввласників;
  • ухвалення загальних рішень щодо цілей управління, розміру загальних витрат;
  • вибір управителя за принципом оптимального співвідношення «ціна – якість»;
  • замовлення конкретного обсягу та якості послуг з оплатою «за результатами»;
  • ефективний контроль за виконанням договору управління через правління об’єднання.

Управитель, володіючи необхідною для управління будинком кваліфікацією і досвідом, відповідає за належне виконання таких функцій:

  • оцінка технічного стану будинку і потреб (пріоритетів) у роботах, ремонтах (модернізації);
  • поточне і перспективне планування робіт з обслуговування і ремонту, у тому числі капітального;
  • підготовка пропозицій для власників: щодо варіантів здійснення обслуговування і ремонту з оцінкою фінансових витрат та їх ефективності (окупності); щодо способів фінансування капітального ремонту (модернізації, ресурсозбереження), включаючи залучення кредитних ресурсів;
  • організація виконання робіт, вибір підрядників і контроль за їх виконанням;
  • укладення договорів з виробниками і виконавцями комунальних послуг, контроль за їх кількістю та якістю (існує два варіанти: 1) управитель здійснює збір платежів за комунальні послуги від співвласників та відповідає за їх якість, при цьому розраховується з виробниками і надавачами комунальних послуг самостійно; 2) управитель виступає у ролі уповноваженого або комісіонера, який репрезентує інтереси співвласників перед виробниками і надавачами комунальних послуг, при цьому власники мають прямі договори з виробниками і надавачами комунальних послуг, управитель не відповідає за якість послуг перед споживачами і здійснює фіксацію якості послуг на вході в будинок);
  • робота із забезпечення збору платежів та ін.

Варто зазначити, що європейська модель не передбачає державного регулювання цін на житлово-комунальні послуги на рівні будинку. Ринок є абсолютно конкурентним, розмір тарифів визначається самим ринком. Управитель, зазвичай, пропонує три варіанти плану розвитку будинку (відповідно – тарифів) на вибір співвласникам: 1) забезпечення не погіршення стану будинку (обов’язкова умова у багатьох країнах), 2) вибіркове покращення, 3) суттєве покращення. Угода, як правило, між управителем та ОСББ (або співвласниками) укладається терміном на один рік. Якщо ж управитель працює добре, загальні збори співвласників продовжують угоду щороку. Загроза бути зміненим у зв’язку з великою конкуренцією спонукає управителя виконувати свої функції якомога краще, забезпечуючи співвласників якомога кращими житлово-комунальними послугами.

У світовій практиці існує кілька моделей роботи управителів. Управителі можуть існувати як у формі великих компаній, здатних надавати різноманітний набір послуги з обслуговування і ремонту будинку, так і  зовсім маленьких (навіть одна особа – суб’єкт підприємницької діяльності), які самостійно здійснюють функцію управління багатоквартирним будинком, а для робіт з обслуговування будинку залучають підрядників. Досвід країн Східної Європи (Угорщина, Словаччина) демонструє, що з часом управлінсько-ремонтно-обслуговуюча організації з метою економічної ефективності своєї діяльності розділяються на більш спеціалізовані. Розвиток ринку йде у бік спеціалізації та зростання конкуренції між організаціями з однаковою спеціалізацією. Західні країни та США демонструють такі приклади розвиненого ринку житлових послуг, як, наприклад, обслуговування труб усередині будинку здійснює одна фірма, обслуговування приладів обліку на системах теплопостачання – інша фірма, обслуговування насосів, встановлених на системах теплопостачання, –третя, обслуговування бойлера (теплообмінника) – четверта і т. д.  Відповідно, власникам необхідно мати такого управителя, який обізнаний з ринком підрядних робіт, знає переваги використання тих або інших технологій, орієнтується у цінах, володіє різними інструментами фінансування.

За умови виконання  управителем всіх робіт власними силами, це позбавляє його від ризику невиконання яких-небудь робіт через відсутність потрібного підрядника на досить вузькому та малоспеціалізованому ринку житлових послуг (як, наприклад, у країнах СНД). Таким чином, управитель може гарантувати власникам виконання всіх робіт і послуг відповідно до договору. Одночасно, управитель змушений мати великий штат співробітників і власну матеріально-технічну базу для утримання і ремонту багатоквартирних будинків, що робить компанію немобільною, підвищуючи вартість виконання робіт за недостатнього обсягу площі житла, яке перебуває в управлінні.

У західних країнах частіше зустрічаються схеми організації робіт, коли управитель лише наймає підрядників або ж лише підбирає для об’єднання відповідних фахівців або підрядників. Остання схема розповсюджена у США й Канаді. Такі управителі мають можливість надавати послуги необмеженій кількості об’єднань, незалежно від їх територіального розташування. На ринку представлено досить широкий спектр підрядних спеціалізованих житлових організацій, які самі утримують штат фахівців з необхідною кваліфікацією та досвідом, а також власну матеріально-технічну базу, необхідну для виконання певних робіт з обслуговування або ремонту будинку.

Застосування подібного зразку підвищує мобільність управителів, дозволяє індивідуальним підприємцям бути активними учасниками ринку житлових послуг і надає об’єднанню можливість оптимізувати витрати на утримання і ремонт будинку за рахунок вибору найкращого підрядника з урахуванням співвідношення «Ціна–якість».

Отже, Україна має величезний потенціал для розвитку ринку управління житловим фондом. Вона має багато варіантів для вибору моделей побудови взаємовідносин між його суб’єктами і шанс створити власну, унікальну схему.

Будь-яка управлінська діяльність багатоквартирним будинком може бути ефективною лише за умови, коли власник (у нашому випадку – співвласники) майна буде брати безпосередню участь в ухваленні певного управлінського рішення. Сподіваємося, що наша держава забезпечить алгоритм прийняття рішень співвласниками у багатоквартирному будинку у випадку відсутності стовідсоткової згоди (через створення ОСББ та без ОСББ) і створить усі умови, щоб якнайшвидше з’явився конкурентний (не монопольний і не олігопольний!) ринок управителів. Усунення співвласників від процесу управління своїм майном і створення «кишенькових» управителів означатиме дискредитацію ідеї збереження і модернізації житлового фонду, що може викликати суспільне напруження й відкинути Україну як демократичну державу на багато років назад.