Громадянська мережа ОПОРА за підтримки Швейцарського Бюро Співробітництва у співпраці із спільнотою “ПроОСББ” в рамках проєкту “Поштовх для ОСББ” здійснила моніторинг виконання Резолюції Дванадцятого Всеукраїнського форуму ОСББ станом на лютий 2022 року.

Стан виконання Резолюції Дванадцятого Всеукраїнського форуму ОСББ

станом на 1 лютого 2021 року

НАПРЯМ 1: РОЗВИТОК РИНКІВ КОМУНАЛЬНИХ ПОСЛУГ

Ціль 1.1. Співвласники багатоквартирних будинків, які обладнані газовою автономною системою теплопостачання («дахові котельні»), безперебійно забезпечені газопостачанням на умовах побутового споживача

З 20 травня 2021 року ОСББ, будинки яких обладнані газовою автономною системою теплопостачання (народна назва - “дахові/газові котельні”), стали повноцінними учасниками ринку природного газу. Варто зазначити, що ОСББ - це юридична особа, яка має неприбутковий статус та не використовує газ у комерційних цілях, лише для забезпечення співвласників будинку опаленням та гарячою водою. ОСББ - це ті ж самі побутові споживачі, населення. Однак, в результаті того, що підзаконні нормативно-правові акти у газовій сфері визначають лише дві категорії споживачів - побутові (фізичні особи) та непобутові (юридичні особи), постачальники запропонували ОСББ умови договорів, як для бізнесу. Як наслідок, співвласники, побутові споживачі, що проживають в будинках з ОСББ, які мають газові котельні, опинилося заручником ситуації і повинні були сплачувати за газ на рівні юридичних осіб, ціна для яких значно вища ніж для побутових споживачів в будинках без ОСББ, а також виконувати інші вимоги, які не притаманні населенню як споживачу природного газу. Зокрема, це вимога подобового коригування, відхилення від лімітів не менше 3%, нарахування штрафних санкцій за недотримання використання замовлених обсягів газ, сплата авансових платежів за газ.

Умови, які були запропоновані постачальником газу для ОСББ, були неприйнятними, тому спільнота ОСББ змушена в черговий раз доводити про свій статус та недопустимість застосування ціни на газ для населення вищими, ніж визначено законодавством.

ОПОРА вела переговори з постачальниками газу та ОСББ задля врегулювання питання на рівні законодавства та застосування рівних умов для всіх побутових споживачів газу. Такі переговори зумовили проведення онлайн дискусії з постачальниками газу та представниками ОСББ задля початку діалогу та вироблення позиції щодо вирішення питання формування цінових пропозицій на природний газ для ОСББ.

Деталі переговорів та їх наслідків ми висвітлювали у попередньому аналітичному звіті щодо стану виконання Резолюції (https://cutt.ly/4Pc7jus). 

Незважаючи на довготривалі переговори представників влади, ОСББ та постачальника в особі НАК “Нафтогаз Трейдинг” питання застосування умов договорів для ОСББ з газовими котельнями залишалося у підвішеному стані до початку опалювального сезону. Це створювало величезні загрози для мешканців таких будинків в частині несплати, високих рахунків, а також відключенням газопостачання загалом. 

Не вирішення ситуації щодо ціни на газ для будинків з газовими котельнями лише поглиблювалася та збурювала суспільство, низка народних та місцевих депутатів зверталися до Уряду врегулювати це питання.  Результатом спільної роботи представників влади і суспільства стало прийняття Верховною Радою України 2 листопада 2021 року Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо запровадження на ринку природного газу обліку та розрахунків за обсягом газу в одиницях енергії» (законопроект № 2553 від 06.12.2019).

Цим законом зокрема внесено зміни до Закону України «Про ринок природного газу» в частині укладання договорів з постачальником та ОСББ, в будинках яких є газові котельні.

Внесеними змінами передбачено, що договір постачання природного газу ОСББ для забезпечення опалення та постачання гарячої води до квартир співвласників (крім нежитлових приміщень) укладається на весь обсяг споживання природного газу для таких потреб та не може встановлювати різні ціни в межах цього обсягу.

Окрім того, Законом встановлено, що до 1 травня 2022 року у договорах постачання природного газу ОСББ забороняється передбачати умови щодо:

  • попередньої оплати;
  • надання банківської гарантії на обсяг грошових зобов’язань споживача;
  • безакцептне списання коштів з банківського рахунку споживача.

депутатів.

У Верховній Раді України зареєстровано проєкт Закону про внесення змін до Закону України “Про ринок природного газу” щодо належності мешканців гуртожитків та відомчого житла до категорії побутових споживачів (реєстр.№ 7008). Цим проєктом передбачається, що до побутових споживачів належать фізичні особи, які придбають природний газ для власних побутових потреб, зокрема для приготування їжі, підігріву води та опалення своїх житлових приміщень, житлових приміщень у гуртожитку або відомчого житла, переданого їм у користування (найм) на правових підставах, визначених законом, що не охоплює професійної та комерційної діяльності. Для уникнення ситуації, за якої особи, які проживають у гуртожитках та відомчому житлі, будуть змушені укладати договір постачання газу безпосередньо з постачальником послуг, запропоновано Закон України “Про ринок природного газу” доповнити новою статтею 12-2, у якій передбачити особливості постачання природного газу для мешканців гуртожитків та відомчого житла. Серед іншого, передбачається, зокрема, щоб договір постачання природного газу постачальник укладав не з побутовим споживачем, а із власником відповідного гуртожитку/відомчого житла, оплата за постачання газу входила б до оплати за користування приміщенням, а в разі несвоєчасної оплати за газ власник та побутовий споживач солідарно відповідали б перед постачальником газу. При цьому, побутовий споживач солідарно відповідає винятково в частині споживання природного газу для опалення житлового приміщення, переданого йому в користування (найм). 

Законопроєкт 4 лютого 2022 року передано на ознайомлення до Комітету з питань енергетики та житлово-комунальних послуг. Натомість, 17 лютого 2022 року зареєстровано альтернативний проєкт Закону, яким пропонується:

- спрямування природного газу, накопиченого у газових сховищах під час неопалювального періоду, та вітчизняного видобутку державними підприємствами на потреби населення, відповідно до якої природний газ, що видобувається на території України державними газодобувними підприємствами має бути спрямований на потреби захищеним споживачам з обмеженням рентабельності 30 відсотками;

- прикінцевими положеннями альтернативного законопроекту пропонується обмежити рентабельність газодобувних підприємств, товарна продукція яких спрямовуватиметься на потреби населення, на рівні 30 відсотків, а можливі інвестиційні програми таких газодобувних підприємств покривати за рахунок позикових коштів державних банків з подальшою компенсацією відсоткових платежів за рахунок коштів державного бюджету;

- уточнити повноваження Кабінету Міністрів України щодо прийняття рішення про покладання спеціальних обов’язків на суб’єктів ринку природного газу у разі встановлення режиму надзвичайної ситуації та/або карантину на всій території України;

- уточнити повноваження Кабінету Міністрів України при покладанні спеціальних обов’язків на суб’єктів ринку природного газу визначати максимальну ціну, за якою здійснюється постачання природного газу та граничний рівень торговельної надбавки (націнки) для захищених споживачів.

Ціль 1.2. В багатоквартирних будинках забезпечено безпеку та безперебійність газопостачання: здійснюється технічне обслуговування внутрішньобудинкових газових систем через реалізацію норм закону “Про житлово-комунальні послуги”

Про проблеми технічного обслуговування внутрішньобудинкових газових мереж детально ми описали у попередньому аналітичному звіті щодо виконання Резолюції (https://cutt.ly/4Pc7jus). Наголошуємо, що відповідно до Закону України “Про внесення змін до деяких законів України щодо врегулювання окремих питань у сфері надання житлово-комунальних послуг” (№ 1060), який 1 травня 2021 року набрав чинності, змінено порядок здійснення технічного обслуговування внутрішньобудинкових газових систем. Зокрема, передбачається, що ТО внутрішньобудинкових систем газопостачання у багатоквартирному будинку має бути закріплено в окремому договорі, а не в договорі про розподіл.

Незважаючи на той факт, що підзаконні нормативно-правові акти, які спрямовані на реалізацію закону, необхідно було прийняти протягом 2 місяців (1 липня 2021 року) з моменту набрання чинності закону, станом на лютий 2022 року такі акти відсутні.

ОПОРА неодноразово зверталася до Міненерго зі запитами щодо стану розробки Порядку технічного обслуговування внутрішньобудинкових систем газопостачання багатоквартирного будинку та види робіт, які є обов’язковими під час технічного обслуговування. На запити ОПОРИ від Міненерго у 2021 році надходили відповіді, що проект розробляється у міністерстві та найближчим часом буде оприлюднено для публічного обговорення. Однак така інформація не відповідає дійсності, адже з неофіційних джерел стало відомо про проблеми з розробки такого акту, неофіційні обговорення положень відповідного проекту у вузькому колі експертів та неможливість його оприлюднення для обговорення.

ОПОРА підготувала та надіслала повторні запити на доступ до публічної інформації щодо стану підготовки та терміну прийняття проекту акта, однак Міненерго проігнорувало цей запит, а доля документу наразі невідома.

Відповідно до закону (№ 1060) протягом 2 місяців (1 вересня 2021 року) з дня прийняття цього порядку НКРЕКП розробити та затвердити:

  • Типовий договір на технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем газопостачання багатоквартирного будинку;
  • методологію розрахунку граничних рівнів вартості виконання видів робіт та послуг, що входять до технічного обслуговування внутрішньобудинкових систем газопостачання у багатоквартирному будинку, які виконуються операторами газорозподільних систем;
  • граничні рівні вартості виконання видів робіт та послуг, що входять до технічного обслуговування внутрішньобудинкових систем газопостачання у багатоквартирному будинку.

Як було повідомлено у відповіді на запит ОПОРИ наразі НКРЕКП готова прийняти відповідні акти у порядку встановленому законодавством, зокрема після прийняття акту Міненерго.

Як ми вже зазначали у попередньому аналітичному звіті, відсутність цього порядку створює чергову хвилю невдоволення серед побутових споживачів газу. Адже люди змушені підписувати договори, які від них вимагають Оператори ГРМ, що не мають законодавчих підстав. У разі не підписання таких договорів людям безпідставно відключають газ. Відсутність політичної волі чи якоїсь невідомої нам причини зумовлює не лише колізію у законодавстві, але й створює передумови для соціальної напруги через порушення прав споживачів газу.

Ціль 1.3. Норми Закону України «Про забезпечення комерційного обліку природного газу» виконано. Квартири багатоквартирних будинків обладнано квартирними приладами обліку газу. Споживачі, які встановили прилади обліку газу за власні кошти отримали компенсацію

Питання встановлення приладів обліку газу для побутових споживачів є чи не найдовготривалішою процедурою, яку намагаються врегулювати протягом останніх років законами України. Однак, за невиконання закону відповідальність ніхто не поніс, тому вже в черговий раз приймаються зміни до закону щодо продовження термінів встановлення лічильників та створення порядку отримання компенсації споживачам, які самі встановили такі прилади. 

Станом на 01.01.2021 загальний відсоток комерційного обліку природного газу, що використовується населенням, усього по Україні складає 92 %. 

За останні три роки відсоток комерційного обліку природного газу, що використовується населенням, збільшився з 87 % до 92 %, зокрема: 

  •  обліком від 95 % до 100 % забезпечено споживачів у Вінницькій, Волинській, Івано-Франківській, Житомирській, Закарпатській, Київській (крім м. Київ), Рівненській, Сумській, Тернопільській, Херсонській, Хмельницькій, Чернівецькій та Чернігівській областях; 
  • обліком від 80 % до 95 % забезпечено споживачів у Дніпропетровській, Запорізькій, Кіровоградській, Львівській, Луганській, Миколаївській, Одеській, Полтавській, Харківській (крім м. Харків) та Черкаській областях; 
  • обліком менше 80 % забезпечено споживачів у Донецькій області, а також у м. Київ та м. Харків.

Найбільш проблемною категорією споживачів є ті, які проживають у багатоквартирних будинках і використовують природний газ лише для приготування їжі.

Відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України “Про житлово-комунальні-послуги”, комерційний облік комунальних послуг з постачання та розподілу природного газу у багатоквартирному будинку здійснюється встановленими в житлових і нежитлових приміщеннях споживачів вузлами обліку, що забезпечують індивідуальний облік споживання відповідної комунальної послуги в квартирах (приміщеннях) багатоквартирного будинку. Відповідно до ч. 2 ст. 2 Закону України “Про забезпечення комерційного обліку природного газу”, з метою забезпечення комерційного обліку природного газу для населення суб’єкти господарювання, що здійснюють розподіл природного газу на відповідній території, оснащують споживачів природного газу - фізичних осіб (населення) індивідуальними лічильниками газу.

На жаль, незважаючи на незаконність таких дій, на сьогодні, у будинках, які оснащені загальнобудинковими лічильниками, облгази здійснюють нарахування фізичним особам за показаннями загальнобудинкового лічильника, які є значно вищими, ніж у випадку розрахунку за індивідуальними лічильниками.

Законом передбачено кілька варіантів оплати робіт зі встановлення індивідуальних лічильників газу:

  • за рахунок облгазів;
  • за рахунок бюджетних коштів (крім місцевих);
  • за власний рахунок споживача;
  • за рахунок інших не заборонених джерел.

 Облгази за рахунок власних коштів зобов’язані забезпечити встановлення індивідуальних лічильників газу для населення, що проживає у квартирах та приватних будинках, в яких газ використовується:

  • комплексно, у тому числі для опалення, - до 1 січня 2012 року;
  • для підігріву води та приготування їжі - до 1 січня 2016 року;
  • тільки для приготування їжі - до 1 січня 2023 року.

Варто зазначити, що наявних у тарифах операторів ГРМ коштів на встановлення лічильників до 1 січня 2023 року недостатньо, тому без додаткових механізмів ця дата знову буде перенесела. Окремої державної програми  для фінансування таких заходів немає. Не бажаючи чекати кілька років і переплачувати за спожите, споживач може встановити лічильник за власний рахунок. У березні 2021 року до Закону України “Про забезпечення комерційного обліку природного газу” внесено зміни, якими передбачено, що Кабінет Міністрів України протягом 3 місяців з дня набрання чинності закону повинен розробити і затвердити порядок компенсації понесених витрат побутовим споживачам, які забезпечили встановлення індивідуальних лічильників газу за власні кошти, у розмірі середньозваженої вартості такого встановлення лічильників суб’єктами господарювання, що здійснюють розподіл природного газу на відповідній території. Закон набрав чинності 28 березня 2021 року, отже 28 червня такий порядок повинен бути затвердженим.

Не зважаючи на той факт, що законом встановлено терміни прийняття підзаконних актів протягом 3 місяців, уже протягом півроку результатів не досягнуто. 

ОПОРА неодноразово зверталася до Міненерго із запитом щодо стану розробки та термінів прийняття відповідного порядку, однак відповіді були про те, що проект знаходиться у стані розробки у структурних підрозділах міністерства.

У січні 2022 року ОПОРА повторно звернулася до Міненерго із запитом, однак відповіді на момент публікації не надходило.

НАПРЯМ 2: ЕНЕРГОМОДЕРНІЗАЦІЯ БАГАТОКВАРТИРНИХ БУДИНКІВ: РОЗРОБКА ТА ВПРОВАДЖЕННЯ ФІНАНСОВИХ ІНСТРУМЕНТІВ ПІДТРИМКИ

Ціль 2.1. Наявні різноманітні фінансові інструменти для здійснення капітального ремонту, реконструкції, реставрації багатоквартирного будинку на умовах співфінансування. Відновлено програму «Теплі кредити», Фонд енергоефективності створив окремий продукт за спрощеною процедурою отримання грантових коштів для ОСББ, у державному та місцевих бюджетах на 2022 і подальші роки передбачено відповідне фінансування у достатньому обсязі

Питання енергоефективності та енергозбереження у житловому фонді є одним із найважливіших на тлі останніх подій в частині загрози військової агресії. Енергетична незалежність починається з раціонального використання енергетичних ресурсів. Програма “теплі кредити” фактично закінчилася у минулому році, а її продовження для ОСББ у 2022 році взагалі не передбачалася. Не зважаючи на той факт, що ця державна програма з усіх наявних, починаючи з 2012 року, є однією із дієвих та мала найвищу довіру від населення, адже був відсутній людський фактор прийняття рішення щодо отримання кредитних коштів на впровадження заходів з енергоефективності. Однак, головним недоліком залишається верифікація результатів впровадження програми, який протягом років її дії уряд так і не усунув.

Робота Фонду енергоефективності потребує спрощення процедур для ОСББ задля залучення значної кількості ОСББ для модернізації житлового фонду. Темпи впровадження енергоефективних заходів в рамках Фонду досить низькі та ніяким чином не можуть вплинути на досягнення мети - зменшення рівня споживання енергетичних ресурсів шляхом термомодернізації. 

Фактично державний механізм впровадження заходів з енергоефективності у житловому фонді діє лише в рамках Фонду. Тому за ініціативи Президента України було розроблено концепцію термомодернізації житлового фонду в рамках програми “Велика термомодернізація”. Однак, кулуарні обговорення положень такого документу викликали занепокоєння серед експертів та громадських організацій та зумовили консолідувати зусилля задля недопущення порушення основних принципів реалізації права власності. ОПОРА взяла участь у низці зустрічей з представниками влади, парламенту, експертного середовища та донорами міжнародної технічної підтримки щодо напрацювання пропозицій та можливих варіантів реалізації Президентської ініціативи.

ОПОРА спільно зі спільнотою ОСББ підготували звернення представників до всіх рівнів влади із чіткими пропозиціями щодо реалізації ініціативи “Велика термомодернізація”. 

Не може залишитися непоміченим факт порушення обговорення з громадськістю проектів нормативно-правових актів. Відповідний проект постанови Уряду не був опублікований у порядку, визначеному законодавством, для проведення консультацій з громадськістю. За неофіційними джерелами стало відомо, що проект постанови було зареєстровано в Кабінеті Міністрів України та заплановано прийняти на одному із засідань Уряду. Станом на 1 лютого 2022 року Урядом не було винесено на обговорення такої концепції масштабної термомодернізації. 

Натомість у Верховній Раді України зареєстровано проекти законів, які повʼязані з тими чи іншими питаннями енергоефективності. Однак, недосконалість їх положень може призвести до незворотних процесів та нести загрозу для всього суспільства.  

У грудні 2021 року у Верховній Раді України зареєстровано проект Закону про здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду (реєстраційний номер 6458). Ініціатором законопроекту є Кабінет Міністрів України, зараз законопроект розглядається у комітетах Верховної Ради України.

Законопроект передбачає проведення комплексної реконструкція кварталів (мікрорайонів).

Комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) здійснюється шляхом реалізації проекту комплексної реконструкції кварталу (мікрорайону), в якому обов'язково передбачаються заходи, спрямовані на покращення санітарного та екологічного стану відповідної території населеного пункту, а також фінансове забезпечення винесення виробничих джерел забруднення навколишнього природного середовища за межі території зони житлової забудови населеного пункту.

Рішення про здійснення заходів із комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) приймається сільською, селищною, міською радою шляхом затвердження проекту комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів).

Аналіз законопроекту свідчить, що він не передбачає жодних реальних механізмів комплексної реконструкції кварталів застарілого житлового фонду, і нічим не поліпшить існуюче регулювання цієї сфери. Натомість законопроект створює серйозні корупційні ризики та суперечить іншим законодавчим актам, у тому числі Цивільному кодексу України та Земельному кодексу України.

Тому законопроект у запропонованому вигляді не може бути прийнятий навіть у першому читанні. Натомість його варто повернути субʼєкту права законодавчої ініціативи на доопрацювання.

При цьому необхідно:

Виключити з законопроекту зміни до Закону України “Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності”.

Встановити, що проведення комплексної реконструкції кварталу (мікрорайону) можливе виключно після повного розподілу територій мікрорайонів (кварталів) для визначення прибудинкових територій багатоквартирної забудови та після повної реєстрації права власності на відповідні земельні ділянки багатоквартирних будинків за їхніми співвласниками.

Відкласти розгляд законопроекту до часу, коли будуть практично реалізовані механізми реєстрації права власності на земельну ділянку багатоквартирного будинку за його співвласниками відповідно до ст. 382 Цивільного кодексу України і ст. 42 Земельного кодексу України.

При розробці нової редакції законопроекту критично важливо провести широке суспільне обговорення по-перше, його концепції, а по-друге, тексту перед його внесенням до Верховної Ради України. Позиція Громадянської мережі ОПОРИ та спільноти ОСББ опублікована на сайті ПроОСББ.

За результатами аналізу наявних регіональних програм підтримки ОСББ та впровадження енергоефективних заходів у житловому фонді ОПОРА створила інтерактивну карту місцевих програм підтримки ОСББ.

З метою отримання інформації щодо затвердження нових місцевих програм підтримки ОСББ та оновлення інтерактивної карти ОПОРА надіслала повторні запити до обласних рад.

НАПРЯМ 3: ЗАХИСТ ІНТЕРЕСІВ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНИХ БУДИНКІВ

Ціль 3.1. Будь-який співвласник багатоквартирного будинку, звернувшись до ЦНАП або через кабінет електронних сервісів, має можливсіть отримати інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та його архівної складової як по кожному об’єкту права власності окремо, так і по багатоквартирному будинку в цілому

Громадянська мережа ОПОРА, починаючи з минулого року, проводила спільні узгоджувальні наради з представниками Міністерства юстиції України щодо спрощення роботи ОСББ шляхом діджиталізації окремих процесів діяльності обʼєднань. Такі зустрічі набули характеру систематичних та результативних для ОСББ. 

Чергова зустріч відбулася 10 лютого 2022 року, під час якої обговорено питання:

- отримання інформації про склад співвласників багатоквартирного будинку з реєстру речових прав на нерухоме майно через Єдиний портал державних послуг ДІЯ;

- синхронізація реєстру речових прав на нерухоме майно та державного земельного кадастру;

- створення електронного кабінету ОСББ на Єдиному порталі державних послуг ДІЯ.

Отримання інформації про склад співвласників багатоквартирного будинку з реєстру речових прав на нерухоме майно через Єдиний портал державних послуг ДІЯ 

Анатолій Лещенко, заступник директора Департаменту приватного права – начальник Управління нормативно-правового забезпечення державної реєстрації Міністерства юстиції зазначив, що не бачить правових перешкод отримувати інформаційну довідку на будинок про склад співвласників у ньому через платформу ДІЯ, а також повідомив про опрацювання технічних аспектів реалізації цієї ідеї.

Представник Міністерства цифрової трансформації зазначив, що з їх боку практично все готово, чекають повної інформації від Міністерства юстиції. 

Представник Міністерства розвитку територій - Ірина Олейнікова зазначила, що Мінрегіон готовий долучитися до підготовки роз’яснювального листа спільно з Міністерством юстиції, що стосуватиметься зокрема реєстраторів стосовно заповнення співвласниками листків голосування (листів письмового опитування) у полі “документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення” може бути зазначено як описовий вид документу (договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності, договір дарування, рішення суду тощо), так і інформаційну довідку з Реєстру.

У процесі обговорення важливого та невирішеного питання щодо наповнення  Державного реєстру речових прав на нерухоме майно інформацією, яка знаходиться у БТІ, учасники діалогу зазначили, що для реалізації такого підходу необхідно прийняти окремий закон, яким буде встановлено обов'язок органів місцевого самоврядування фінансувати процедуру внесення даних до реєстру від БТІ. 

ОМС мали би прийняти окрему програму, якою визначено таку процедуру та забезпечити обсяги фінансування. Тому найближчим часом ОПОРА планує провести дискусію з представниками органів місцевого самоврядування, де обговорити питання оцифрування інформації, яка знаходяться у БТІ та передачі її державним реєстраторам.

Синхронізація реєстру речових прав на нерухоме майно та державного земельного кадастру

Питання власності земельної ділянки багатоквартирного будинку є досить важливим і одночасно складним у врегулюванні на законодавчому рівні. Тетяна Бойко, Голова Правління Київського міського осередку Громадянської мережі ОПОРА представила концепцію врегулювання питання власності земельної ділянки, яка була напрацьована спільнотою ОСББ в рамках кількох Всеукраїнських Форумів ОСББ.

Концептуальний підхід полягає у тому, що земельна ділянка багатоквартирного будинку має належати безпосередньо його співвласникам і нікому іншому. Цей підхід повинен бути збережений, як і положення про те, що права на земельну ділянку зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку навіть у разі його руйнування.

Важливе організаційно-технічне питання, яке повинно бути врегульованим - це забезпечення присвоєння кожному без винятку багатоквартирному будинку унікального реєстраційного номера об’єкта нерухомого майна (“унікального ідентифікатора”) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (це дозволить ідентифікувати багатоквартирні будинки за таким номером, а не поштовою адресою, яка є недостатньою для ідентифікації об’єкта). Крім того, кожен такий об’єкт, як квартира, нежитлове приміщення чи інший самостійний об’єкт нерухомості (наприклад, машиномісце) в будинку повинен містити посилання на вищезгаданий унікальний реєстраційний номер багатоквартирного будинку. Тетяна Бойко послалася на докладнішу позицію спільноти ОСББ, викладену за посиланням https://proosbb.info/node/790. Такий підхід було підтримано учасниками дискусії та запропоновано розвивати його реалізацію спільними зусиллями. 

Помічник народного депутата Олени Шуляк зазначив, що під час дослідження цього питання проведено аналіз проблемних питань, шляхів їх врегулювання, застосування єдиних чи унікальних  підходів до визначення меж земельної ділянки з урахуванням особливостей будівництва будинків у різні періоди.

Анатолій Лещенко, заступник директора Департаменту приватного права – начальник Управління нормативно-правового забезпечення державної реєстрації Міністерства юстиції зазначив, що синхронізація даних земельного кадастру з Державним реєстром речових прав на нерухоме майно - це лише питання часу.

Ірина Олейнікова, яка представляла позицію  Міністерства розвитку територій і громад, наголосила на тому, що наразі Мінрегіоном розроблено відповідний законопроект, яким часткового врегульовуються питання власності земельної ділянки, проте наразі є неузгоджені позиції з Міністерством юстиції,  Міністерством аграрної політики України та Державною службою України з питань геодезії, картографії та кадастру. Тому питання щодо вирішення питання власності земельної ділянки варто виносити на обговорення більш широким колом експертів.

Створення окремої платформи щодо ОСББ та кабінету ОСББ на Єдиному порталі державних послуг ДІЯ

Представник Міністерства цифрової трансформації зазначив, що технічно питання створення кабінету ОСББ не відносить до надскладної задачі. Для реалізації такого підходу міністерству необхідно лише змістовне наповнення такого кабінету. Проте, це буде лише один із багатьох доступний на сьогодні сервісів, які вже успішно реалізовує приватний сектор. Крім того, під час наступних подібних заходах варто обговорити створення окремої платформи на порталі ДІЯ, на кшталт ДІЯ.Бізнес. У разі надходження таких пропозицій щодо змістовного наповнення порталу, міністерство готове реалізувати такий проект.

23 грудня 2021 року Офісом підтримки реформ Мінрегіону презентовано законопроект Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення управління багатоквартирними будинками. Наразі зазначений законопроект зареєстровано у Верховній Раді України під номером 7029.

Виходячи з назви, законопроект спрямований на спрощення управління багатоквартирними будинками. Його головна мета - спростити та цифровізувати процедуру проведення зборів і ухвалення рішень в багатоквартирних житлових будинках, які стосуються енергоефективних заходів та використання спільного майна. 

Фахівцями Громадянської мережі ОПОРА проаналізовано проект Закону. Не зважаючи на актуальність мети - спростити і цифровізувати процеси ухвалення рішень співвласниками), пропоновані проектом засоби не вирішать реальних проблем ініціативних груп та ОСББ. Зупинимося нижче на аналізі окремих питань.

ОСББ у новозбудованих будинках

Проблема прийняття рішень та управління у новобудовах дійсно існує, так як свідоцтво про право власності деякі інвестори отримують через 3, а то й 10 років. Реальним власником квартир залишається забудовник, який залучає для обслуговування будинку “свого” управителя.

Для вирішення проблеми законопроект пропонує повернути можливість створення ОСББ у новозбудованих будинках, де менше половини власників отримали свідоцтво про право власності на свої приміщення. Фактично, аналогічна норма була ліквідована у 2015-му році, так як вона дозволяла створювати «кишенькові» ОСББ з трьох осіб, наближених до забудовника. Процес ліквідації «кишенькових» ОСББ досить складний, адже співвласникам потрібно звертатися до суду, нести значні фінансові затрати на судову тяганину (адвокатів), яка розтягнеться у часі на кілька років. Доки забудовник залишатиметься власником більшості приміщень, доти у нього будуть можливості управляти будинком. І пропонований алгоритм є хибним.

Натомість, вирішити проблему можна через реалізацію концепції, яка існує у ряді європейських країн - інвестори отримують частку у праві власності на товариство/будинок і належне до частки право користування певною квартирою. Відповідно, учі рішення щодо управління будинком прийматиме товариство. Згодом товариство може прийняти рішення про поділ будинку-власності на окремі квартири-власності, і тоді учасники товариства стануть звичайними співвласниками й зможуть створити  ОСББ. Для реалізації цієї концепції потрібні зміни до профільного закону про фінансово-кредитні механізми при будівництві. 

Використання електронних підписів

Застосування електронних підписів під час голосування значною мірою могло би спростити процес прийняття рішень у багатоквартирних будинках. На сьогодні уже в рамках діючого законодавства можна використовувати електронні підписи. Однак, ця можливість не широко використовується не через законодавчі проблеми, а через відсутність у переважної більшості співвласників власне самого електронного підпису, а також технічної і методологічної неготовності системи державної реєстрації працювати з електронним документами. 

На жаль, внесення змін до законодавства про ОСББ та про особливості здійснення права власності власності про можливість використання цифрових підписів нічого не змінить. Адже співвласники потребують інформаційно-просвітницької кампанії щодо цифрової грамотності, а система ДІЯ (наразі це - найбільш реальна платформа) - повинна бути готова приймати листи опитування ОСББ, підписані КЕП, і передавати документи Мін”юсту. Потрібні скоординовані дії Мінʼюсту, Мінцифри за участі Мінрегіону для того, щоб повноцінно запрацювали державні електронні сервіси.

Проведення установчих зборів у форматі відеоконференції

Очевидною є необхідність застосування новітніх технологій у прийнятті рішень співвласниками. Проведення відео-конференцій є чудовим допоміжним інструментом для такої комунікації.

Проект закону пропонує визначити, що установчі збори можуть проводитися у форматі відеоконференції. При цьому залишає відкритими питання щодо особливостей порядку використання режиму відео-конференції для установчих зборів, зокрема: 

- можливості поєднання фізичної та віртуальної присутності співвласників; 

- визначення, хто є ініціатором віртуальної зустрічі;

- участь співвласників у зборах в режимі відео-конференції, які не мають технічних засобів, а також можливість чути та бачити інших учасників;

- можливість організаторів чи учасників відео-конференції долучати «небажаних» співвласників тощо.

Тому виникає запитання щодо правомочності таких зборів, на яке запропонований законопроект не дає чітких відповідей.

Діюче законодавство визначає обов’язковість проведення таких зборів у встановленому місці, до яких можуть долучитися всі бажаючі співвласники, а ті, що не мають можливості можуть бути опитані у письмовому вигляді (у тому числі - електронно). Такий порядок дозволяє захистити всіх співвласників багатоквартирного будинку від фальсифікацій та створення ОСББ лише на папері. 

Повідомлення про установчі збори через електронні засоби звʼязку

Запропоновані зміни у законопроекті передбачають використання електронних засобів зв’язку, наприклад, електронної пошти для повідомлення співвласників про скликання зборів. Ураховуючи недостатній рівень комп’ютерних знань переважної більшості співвласників, а також неможливості дійсної верифікації особи співвласника, така норма може призвести до чисельних судових позовів до ОСББ про неналежне повідомлення про проведення зборів.

Обрання голови правління

Не зважаючи на те, що стаття 99 Цивільного Кодексу України передбачає колективний орган управління (який є правління ОСББ), деякі реєстратори відмовляються приймати для реєстрації установчі документи ОСББ без обрання на Установчих зборах голови правління. Така вимога суперечить правовій природі ОСББ, адже голова правління обирається зі складу правління для здійснення представницьких функцій без доручення. 

Щоб уникнути проблеми, законопроект пропонує при створенні ОСББ обирати голову на установчих зборах. Проте, на нашу думку, більш логічним є надання роз'яснення від Мінʼюсту державним реєстраторам щодо реалізації статті 99 ЦКУ.

Проста більшість для прийняття усіх рішень (крім від'єднання від системи централізованого опалення)

Не секрет, що співвласникам у багатоквартирних будинках досить складно прийняти спільні рішення, особливо, якщо вони стосуються збільшення внесків, додаткових внесків, проведення енергоефективних заходів. Такі процеси потребують значних організаційних зусиль та комунікації.

Проект закону пропонує наступне - рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували співвласники, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. З питань від'єднання від системи централізованого постачання для прийняття рішення необхідні голоси 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. 

Як показує практика, співвласники, які голосували проти фінансових рішень, часто неохоче їх виконують, підкоряючись більшості. Тому при зниження “порогу” з”являється ризик неплатежів та додаткової судової тяганини через примусове стягнення коштів з боржників.

Зважаючи на вищевикладене, вважаємо, що пропонований  законопроект містить набагато більше ризиків, ніж позитивів для співвласників.

Ціль 3.2. ЗЕМЛЯ: права співвласників на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія зареєстровані державою

Починаючи з 1 липня 2015 року низка законодавчих актів закріплює земельну ділянку багатоквартирного будинку безпосередньо за його співвласниками. Зокрема стаття 382 Цивільного кодексу України, яка передбачає, що співвласникам багатоквартирного будинку належать права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія. Аналогічну норму містить п.6 ч.1 ст.1 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”. А також стаття 42 Земельного кодексу України додатково деталізує згадані вище норми, прямо вказуючи, що йдеться про право власності або право постійного користування земельною ділянкою.

Слід наголосити, що в усіх згаданих нормах йдеться про права на земельну ділянку, які належать саме безпосередньо співвласникам багатоквартирного будинку, а не ОСББ чи будь-якому іншому суб’єкту. Тож передача земельної ділянки ОСББ або управителю не буде виконанням вищенаведених законодавчих вимог. Більше того - передача земельної ділянки будь-кому, крім співвласників багатоквартирного будинку, буде прямим порушенням вимог ст. 382 ЦК України, ст. 42 Земельного кодексу України, ст. 1 і 5 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”.

Таким чином, формально земельні ділянки “задекларовані” як власність безпосередньо співвласників багатоквартирного будинку, однак практичний правовий механізм державної реєстрації цих земельних ділянок за співвласниками поки що відсутній.

Створення такого механізму вимагає внесення змін до законодавчих актів і не може бути реалізоване на рівні лише підзаконних нормативно-правових актів.

За інформацією Мінрегіону на виконання Закону України 1060-IX розроблено законопроєкт щодо внесення змін до законодавчих актів України щодо земельних ділянок багатоквартирних будинків. Проте наразі зазначений законопроєкт не оприлюднено.